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2014年环北京片区市场月度报告

引言——

2014年在全国楼市整体遇冷的大背景之下,廊坊楼市的走势显示出其独有的特征,上下半年均是“冷热交替”,上半年廊坊楼市受大环境信贷偏紧、春节传统销售淡季等的影响,开局遇冷,成交量走低。

进入下半年,京津冀规划迟迟未出台,同时大环境的遇冷开始传导到廊坊楼市,加之利率上浮等因素影响,市场日趋理性并逐渐降温,投资热潮退去,观望情绪加重,楼市进入调整期,成交量降至去年同期水平。但从10月开始,930房贷新政、公积金新政、央行降息等持续性政策利好助推楼市逐渐回暖,12月北京新机场的落定开工更进一步刺激购房需求释放,推升成交量,廊坊楼市迎来暖冬行情。

总体来看,2014年廊坊楼市成交价及成交量有一定起伏,但均未出现大起大落现象,保持了较平稳的发展势头。并且多项利好加强了廊坊的区位优势,助推着廊坊房价和成交量稳中有升,同比去年涨幅均较大。在全国楼市一片跌声下,廊坊楼市的表现可谓亮眼。而两度冷热交替则像是挤泡沫的揉捏,使廊坊楼市更为健康。  


 
一、宏观政策分析
【中央政策】关键词:“ 不动产登记条例出台”、“公积金持续发力”
 不动产登记条例酝酿7年终出台,短期楼市影响甚微
12月22日,酝酿了7年之久的《不动产登记暂行条例》终于出炉,就此前热议的“以人查房”等内容作出了详细的说明。条例中对不动产登记机构、登记簿、登记程序、登记信息共享与保护等作出规定,自2015年3月1日起施行。
解读:此次不动产登记条例的出台,一方面可探明我国房地产的个人持有量,更重要的是可以弄清市场需求量,《不动产登记暂行条例》的实施将建立一个完整的、全面的、精确的中国房屋大数据。同时意味着,有这个基础数据之后,房产税等问题的征收也有了基本依据。不动产登记大数据的建立是房地产长效调控机制的基础,在此基础上,国家可以制定更加合理,科学的政策,对房地产市场的调控更能有的放矢。其实目前房屋交易也需要在房管局进行备案,不动产登记是在此基础上的一个升华,所以目前来看,对房地产市场并无过多的影响。
 公积金仍是本月地方政府调整房地产市场的着力点
12月,沈阳、青岛、湖南省、惠州、中山、武汉、长沙、合肥、南昌等城市均在公积金方面做出了调整,多在取消担保费用,降低公积金贷款首付比例,异地互认等方面入手。其中青岛针对不为职工办理公积金缴存登记手续, 不办理住房公积金账户设立手续,以及不按规定办理住房公积金变更、注销登记或者不为本单位职工办理转移或封存、启封手续的单位提出了详细处罚办法,规范了公积金行政执法行为。
解读:总体来看,我国房地产市场政策面将持续宽松,全力去库存仍是政府的工作重点,因此打压和强力刺激的政策都不会出现,维持现有政策的平稳落实将是主旋律,为了稳定经济增长,未来市场整体资金面将相对宽松,房地产市场也会受益。
二、土地市场分析(东南片区:廊坊、香河、大厂、燕郊)

2014年北京东南片区土地市场呈现出"先热后冷再热"的态势,住宅用地仍占市场主导地位:土地成交价、溢价率双高,其中廊坊市场年底成交反弹明显,随着政策利好以及楼市逐步升温,房企抓住窗口期加大优质地块储备力度,再次掀起廊坊土地市场夺地热潮。

重点监测的环北京东南片区12月共成交土地23宗,其中住宅用地19宗,建筑面积约155.66万㎡,成交金额23.22亿元;商服用地成交4宗,建筑面积31.4万㎡,成交金额2.73亿元。

【土地供应】
廊坊市本级(广阳、安次):12月新增供地5宗,建筑面积约61.94万㎡,其中住宅用地60.9万㎡,楼面价约1500-2770元/㎡。
土地
用途
行政区 宗地位置 占地面积 容积率 建筑面积 成交价
(万元)
楼面价
(元/㎡)
受让单位
住宅用地 廊坊市本级 经六路以东,汇源道以北,纬一路以南 97138.62 1.3-1.8 174849.5 48430 2769.81
(332万/亩)
廊坊市京御幸福房地产开发有限公司
西昌路以东,汇源道以北,六干渠以南 32157.08 1.3-1.8 57882.74 16000 2764.209
(331万/亩)
廊坊市京御幸福房地产开发有限公司
安次区 龙河园区二号路以北、龙泽路以西、纵十南路以东 118500 1.3-2.0 237000 35800 1510.549
(201万/亩)
北京鸿坤伟业房地产开发有限公司
龙河园区龙腾路以西、富星路以南、富甲路以北 69674 1.3-2.0 139348 21100 1514.195(201万/亩) 廊坊市坤昌房地产开发有限公司
商服用地 廊坊市本级 经六路以东,汇源道以北,纬一路以南 5202.84 1.3-2.0 10405.68 2700 2594.737
(345万/亩)
廊坊市京御幸福房地产开发有限公司
 
香河区域:12月共成交土地5宗,均被香河本土开发商竞得,土地全部为住宅用地,建筑面积为11.35万㎡,楼面价约810-1200元/㎡;香河区域成交的住宅用地容积率2-3之间,未来或打造“高低配”多类物业组合型产品;
土地用途 行政区 宗地位置 占地面积 容积率 建筑面积 成交价
(万元)
楼面价
(元/㎡)
受让单位
住宅用地 香河县 新开大街南侧 9092.99 1.3-2.95 26824.32 2179 812.3225
(159万/亩)
香河县城镇房地产综合开发有限公司
新开大街南侧、永明路西侧 2488.31 1.3-2.95 7340.515 595 810.5699
(159万/亩)
香河县城镇房地产综合开发有限公司
五一路西侧、规划N2路北侧 4706.74 1.3-2.0 9413.48 1130 1200.406
(160万/亩)
香河恒信房地产开发有限公司
平安大街南侧、延喜路西侧 32927.32 1.3-2.0 65854.64 6549.25 994.5009
(132万/亩)
香河中佳房地产开发有限公司
五一路东侧、新华大街南侧 1441.66 1.3-2.8 4036.648 347.76 861.5069
(160万/亩)
香河县城镇房地产综合开发有限公司
大厂区域:12月成交6宗土地共计5.39亿元,其中住宅用地4宗,建筑面积34.13万㎡,楼面价约910-1106元/㎡; 其中3宗土地被大厂华夏幸福基业房地产开发有限公司竞得;
土地
用途
行政区 宗地位置 占地面积 容积率 建筑面积 成交价
(万元)
楼面价
(元/㎡)
受让单位
住宅用地 大厂 源渠路南侧、碧潮路东侧 56917.56 1.3-2.0 113835.1 12600 1106.864
(147万/亩)
大厂华夏幸福基业房地产开发有限公司
创意路东侧、翠源路南侧 23515.99 1.3-2.0 47031.98 5200 1105.631
(147万/亩)
观潮路北侧、碧潮路东侧 33330.19 1.3-2.0 66660.38 7300 1095.103
(146万/亩)
近水路北侧、滨河大道西侧 45537.93 1.8-2.5 113844.8 10400 913.5242
(152万/亩)
大厂京御幸福房地产开发有限公司
商业用地 蒋谭路西侧、翠源路南侧 56483.77 3.5 197693.2 14800 748.6348
(174万/亩)
廊坊幸福港湾资产管理有限公司
夏祁路东侧、厂通路南侧 20000 2 40000 3600 900
(120万/亩)
大厂京御房地产开发有限公司
 
燕郊区域:12月无土地成交。
 
 1、     廊坊及周边市场
l   廊坊楼市从进入11月央行降息、12月首都第二机场获批850亿,该机场距离廊坊市区仅26公里等利好政策的刺激之下,刚需与投资客积极入市,开发商冲击年终任务,放出大量优惠,楼市暖冬迹象明显;从成交量来看,12月廊坊市区商品住宅成交量出现环比下降,同比上升。12月,廊坊市区共成交住宅1626套/16.56万平方米,环比下降16.53%,同比上升2.29%。
图:2013.12-2014.12廊坊市区住宅市场成交情况走势

从成交价格来看,有小幅度下跌;12月住宅成交均价6516元/平方米,环同比均下降。12月廊坊市区住宅成交均价为6516元/平方米,环比下降4.97%,同比下降7.21%。
图:2013.12-2014.12廊坊市区住宅市场成交均价走势

l  从供需特点来看,6000(含)-7000元/平方米价格段住宅占比过4成。60(含)-90平方米面积段和90(含)-120平方米面积段产品占比过6成。12月,廊坊市区60(含)-90平方米面积段产品占比为35.79%,环比上月上升3.52%,为本月最畅销面积段产品。90(含)-120平方米面积段产品占比为26.12%,环比上升2.66%。本月上升幅度最大的面积段为120(含)-140平方米面积段,环比上升8个百分点,占比为19.71%。廊坊整体市场需求正在发生结构性变化,开发商正在逐渐调整产品定位,以及推盘产品类型,以把握市场主动,使得产品逐步价格走高、成交套均面积加大。
图:2013.12-2014.12廊坊市区住宅各单价段成交量分布

图:2013.12-2014.12廊坊市区住宅成交面积区间分布

板块划分:
所属板块 价格水平 客户来源
开发区板块 高层均价6800-7000 主打北京外溢、投资客群
安次板块 高层约6800-7200 主打市区及南部地缘性刚需客群
广阳板块 高层均价差距较大7000-8000,洋房9000 廊坊本地改善客群
及北京养老、投资兼自住等客群
中心城区板块 9000-1000 多为综合体项目,主打市区改善及投资
 
【重点监控项目】廊坊·孔雀城、孔雀城·大学里、凯旋大道、天地凤凰城、香邑廊桥
【重点项目:廊坊·孔雀城】

项目位置 廊坊广阳区北凤道与永兴路交口丹凤公园西侧
建筑类型 高层、小高层
户型区间及主力面积 高层产品:80二居,100㎡三居,占比约3:1;
小高层产品:121-131㎡三居,占比1:1
销售价格 高层7000,洋房8100
销售情况 在售1.3期洋房+高层+公寓少量尾房+1.4期小高层+高层产品,12.10号加推4#24F高层产品,面积区间80-93的小两居、三居,开盘当天去化30套,12月月度去化约160套,成交均价折后小高层8100元/㎡,高层7500-8000元/㎡;
最新营销
手段及动作
1.4期组团活动
电商优惠:电商排卡3万抵5万
付款方式:全款97折,贷款99折
客户来源 小高层产品:廊坊本地客群约占60%,多为自住型需求。北京客户约为40%,置业目的多为养老需求;高层产品:北京客户刚需型外溢型占比60-70%,30-40%为地缘性刚需客户,置业目的多为婚房,户型偏好多为80㎡二居;
 
【重点项目:孔雀城·大学里】

项目卖点 项目位于廊坊市区西北侧,紧邻京沪、京津高速,是廊坊距离北京最近的项目,地段优势明显,产品主打经济型刚需及经济型改善,产品定位及客户对位准确;
项目位置 廊坊东方大学城内桐西路东侧
建筑类型 联排、双拼、高层、公寓
户型区间及主力面积 高层产品一居47平米、二居70-80平米 、三居90-110平米 、四居130平米、 联排290-377平米、公寓31-70平米
销售价格 高层6800,别墅7500-10000
销售情况 项目别墅西区1-10#、14、15#、21-24#联排、双拼别墅,别墅产品约30-40套,高层主推7.9#约460套,以经济型产品为主,12月高层产品去化约160套;
最新营销
手段及动作
电商优惠:高层产品3万抵5万,别墅产品8万抵15万
首付10%,12个月内两次还清其余20%首付(无息)(优惠可同时享有)
客户来源 别墅产品:北京客户改善型多占比60%,廊坊占比35%,天津不到5%
高层产品:北京客户外溢型占比75% 剩下25%都是当地地缘性刚需客户;
 
【重点项目:凯旋大道】

项目位置 廊坊市广阳区新华路与北凤道交口西南角
建筑类型 高层、公寓
户型区间及主力面积 公寓:27-42平米
高层:二居84-88平米 三居89平米 四居164平米
销售价格 公寓均价6700元/㎡,高层均价7500-8500元/㎡
销售情况 项目在售1、2、3、4、5、7#高层及11#公寓产品,2014年6月开盘2-5#基本售罄;其中1、7、11#在3014年11月底加推开盘,去化约50%,12月高层去化约70-80套 ;
最新营销 电商优惠:5千抵2万
客户来源 据业务员口径,本地客群较多约60%,由于项目所处是廊坊规划的商务板块核心位置,公寓型产品基本全部为投资型客户,高层产品改善型居多,北京客户占40%;
 
【参考项目:天地凤凰城】

项目位置: 廊坊开发区东方大学城西侧
建筑类型: 洋房、高层
户型区间及主力面积: 洋房:面积区间为130-230㎡,主力户型为130-150㎡
高层: 面积区间为78-138㎡
销售价格: 高层7500元/㎡,洋房8000-10000元/㎡
销售情况: 三期14栋楼,5栋多层9栋高层,在售高层约2880套,目前剩余约300套大户型,其中130、131#楼王剩余100多套,去化50%,洋房月均去化约30套,高层月均去化40-50套,预计今年三期清盘;四期高层产品预计5月开盘。
最新营销:
手段及动作:
电商优惠:高层产品1万抵5万,洋房产品2万抵10万
目前并无过多推广活动,多为年底冲击业绩积蓄力量
客户来源: 据业务员口径,以北京客群为主,洋房约占90%,高层约占80%,多来自朝阳、大兴等地;本地客群多忌讳该项目万榕墓地距离较近,所以置业客户较少
 
【参考项目:香邑廊桥】

项目位置 廊坊广阳区凤仪道与蓝桉路交汇处
建筑类型 洋房、高层
户型区间 洋房:面积区间为113-280㎡,高层:面积区间为73-112㎡
开盘时间 2014年12月27日已开盘
销售价格 高层两居5300元/㎡,三居5700元/㎡;
洋房2F以上7300元/㎡,1F约10000元/㎡;
销售情况 2014年12月27日开盘,1、2、3、4、8#约400套已经售罄,2015年1月11日加推6#约24套,已销售20套,月均去化约200套;一期开盘引爆市场抢购,后期根据客户排卡情况会持续性加推;
客户来源 北京客户占比40%,廊坊本地客户约60%,其中万方(华北油田)占比约40%;
最新营销手段及动作 洋房3万抵6万,高层3万抵5万,全款97折,贷款99折;
开盘当天认购折上99折;
 
2、     香河
l  从成交量来看, 12月香河住宅成交1781套/18.22万平方米,环比上升24.62%,同比减少11.47%。
图: 2013.12-2014.12香河住宅市场成交走势

l   从成交价来看,12月住宅成交均价为5408元/平方米,环同比均下降。12月香河住宅成交均价为5408元/平方米,环比下降10.89%,同比下降9.76%。
图:2013.12-2014.12香河住宅市场成交均价走势

l   从供需特点来看,4000(含)-5000元价格段为本月成交主力户型。孔雀城、香公馆及自在城等刚需型产品存在加推,拉低整体的成交均价。5000(含)-6000元价格段环比下降19.39个百分点,占比达22.94%,为本月第二畅销价格段。6000(含)-7000元价格段住宅成交量占比较上月减少8.38%,占比22.89%,也是本月占比较大的价格段。
 
图:2013.12-2014.12香河住宅各单价段成交情况

图:2013.12-2014.12香河住宅成交面积区间分布
 
成交排行榜:
从成交套数来看,秀兰左岸小镇热销292套高居本月销售套数排行榜首位。12月销售套数TOP10排行榜中,位居榜首的是秀兰左岸小镇,本月热销292套。大运河孔雀城本月以246套的销量位居第二。香公馆以207套的销售业绩排名第三。
表:2014年12月香河住宅销售套数排行榜
排名 项目名称 成交面积(㎡) 成交金额
(万元)
成交套数(套) 成交均价
(元/㎡)
1 秀兰左岸小镇 30138 14633 292 4855
2 大运河孔雀城 28607 18316 246 6402
3 香公馆 18550 6066 207 3270
4 富力新城 16898 9594 159 5678
5 荣盛白鹭岛 10697 5370 115 5021
6 北京自在城 9553 5676 100 5941
7 富泰花园 8865 3715 90 4190
8 三田雍泓·青海城 9376 4164 81 4441
9 天琴湾 6238 3375 69 5411
10 理想阳光 6559 5143 59 7842
 
从成交金额来看,大运河孔雀城以1.83亿元位居销售金额榜首位。大运河孔雀城以1.83亿元的销售总额位居销售金额排行榜榜首。秀兰左岸小镇以1.46亿元的销售额位列本月销售金额排行榜第二位。富力新城以0.96亿元的销售额,位居第三位。
表:2014年12月香河住宅销售金额排行榜
排名 项目名称 成交面积(㎡) 成交金额
(万元)
成交套数(套) 成交均价
(元/㎡)
1 大运河孔雀城 28607 18316 246 6402
2 秀兰左岸小镇 30138 14633 292 4855
3 富力新城 16898 9594 159 5678
4 香公馆 18550 6066 207 3270
5 北京自在城 9553 5676 100 5941
6 荣盛白鹭岛 10697 5370 115 5021
7 理想阳光 6559 5143 59 7842
8 爱晚康城 4468 4742 22 10613
9 三田雍泓·青海城 9376 4164 81 4441
10 富泰花园 8865 3715 90 4190
 
3、     燕郊区域
l  从成交量来看,12月燕郊楼市月度成交商品房2656套,成交面积231233.79㎡,其中燕郊监测项目12月成交量上均有大幅度攀升,主要原因是由于开发商年底冲击任务额,从而促销力度较大;且汇福悦榕湾项目12月初首次开盘即“周末光”占总成交量的1/3。

l  从成交价格来看,2014年12月燕郊商品房成交均价9001元/㎡,基本和上个月保持持平,虽然项目上都有小幅度降价,但燕郊代表性楼盘:嘉都、汇福悦榕湾以及上上城等项目,由于12月份单盘成交量较大且个别项目成交均价较高,因此整体成交均价并未被拉低。
 
4、     大厂区域
l  从成交量来看,大厂监测项目中,世贸萨拉曼卡处于顺销期,剩余高层房源仅5-6套,现在排卡叠拼及洋房产品,后续何时加推待定;早安北京3.1期12月8日开始首付分期,首付10%,成交均价为6500元/平米。潮白河孔雀城英国宫及伯顿庄园12月均未加推,月度去化约230套。

l  从成交价来看,与燕郊市场受到较大冲击不同,由于区域本身处于价格洼地,且产品品质具有优势,因此2014年度整体价格水平并未出现大幅度的下滑,基本保持平稳。 夏垫区域地段位置优越且在售项目以中高端产品为主,因此价格最高;其次是潮白河区域,大厂县城由于距离较远,价格最低;

5、   固安区域
l    从成交量来看,随着各项政策的落地实施,各类需求的释放已经促进市场开始回暖,前三季度固安成交量仅维持在10万平米上下,以930政策为分界点,第四季度成交量出现明显上扬,12月固安住宅成交3157套,成交面积29.12万平方米,销售面积环同比均上升,环比上涨13.44%,同比大涨73.44%,并达到全年成交峰值,翘尾之势凸显。
图:2013.12-2014.12固安住宅市场成交面积情况

l    从成交价格来看,全年固安住宅成交价格持续走低,第四季度成交均价跌破7000元/平米,12月商品住宅成交均价为6234元/平方米,环比小幅上升2.16%,同比下降24.83%,同比跌幅降至全年最低水平线
图:2013.12-2014.12固安住宅市场成交均价走势

l   成交排行榜:
12月,孔雀城剑桥郡再次成为销售套数排行榜冠军,共成交1022套,孔雀城成交238套,位居第二位;第三位为龙TOWN,成交210套。其余项目的成交套数均在200套以下。
表:2014年12月固安住宅销售套数排行榜
  项目名称 成交面积
()
成交金额
(万元)
成交套数
()
成交均价
(元/㎡)
1 孔雀城剑桥郡 82175 47489 1022 5779
2 孔雀城 26060 19139 238 7344
3 龙TOWN 17666 12304 210 6965
4 永定河·孔雀英国宫 16370 10722 181 6550
5 孔雀城剑桥郡·臻园 11277 6111 130 5420
6 尚品国际 11482 7695 129 6702
7 和美·紫晶花园 11072 5987 115 5408
8 绿宸万华城 10907 6729 114 6169
9 裕隆小区 11209 6509 111 5807
10 龙华城 7519 4453 88 5923
 
12月,孔雀城剑桥郡以4.75亿元的销售额占据金额榜首位。孔雀城、龙TOWN分别以1.91亿元、1.23亿元成交额位居本月销售金额TOP10第二、三位。本月排行榜前五位的项目销售金额均超过1亿元。
表:2014年12月固安住宅销售金额排行榜
  项目名称 成交面积() 成交金额
(万元)
成交套数() 成交均价
(元/㎡)
1 孔雀城剑桥郡 82175 47489 1022 5779
2 孔雀城 26060 19139 238 7344
3 龙TOWN 17666 12304 210 6965
4 牛驼温泉孔雀城 14834 12084 81 8146
5 永定河·孔雀英国宫 16370 10722 181 6550
6 尚品国际 11482 7695 129 6702
7 绿宸万华城 10907 6729 114 6169
8 裕隆小区 11209 6509 111 5807
9 孔雀城剑桥郡·臻园 11277 6111 130 5420
10 和美·紫晶花园 11072 5987 115 5408
 
 6、   涿州区域
市场格局:目前涿州市场在售项目约40个左右,可分为四大板块,分别为老城板块、新城板块、高铁新城板块以及107国道板块,其中老城及新城区板块以本地客群为主,而高铁新城及107国道板块依靠便捷的交通以及开发商品牌,成为北京客群在涿州置业的主力聚集板块。
成交量2014年涿州市场呈现冰火两重天态势,上半年受到京津冀一体化和保定副中心消息影响,清明前出现销售量猛增及销售价格大面积上涨情况,而清明之后,由于京津冀一体化未出现实质性消息以及保定副中心的辟谣,各项目销售情况出现明显回落,2014年12月重点监测项目中,高铁新干线、香邑溪谷及三利中和城均未推新,成交量稳定在50-70套左右,k2狮子城加推高层,出现集中去化
成交价格:受到京津冀一体化和保定副中心消息影响,大部分项目于清明前后调高售价,涨幅普遍在500元/平米左右,随着清明节后成交量的明显回落,价格恢复至调前水平,目前在售项目价格普遍在6000-7000元/平米。
重点监测项目:鸿坤理想湾、K2狮子城、香邑溪谷、三利中和城

【重点项目:鸿坤理想湾·高铁新干线】

项目位置: 涿州东站西侧100米
建筑类型: 18栋高层及8栋洋房产品
主力产品: 在售1-4#高层,76-88平米两居,92-97平2+1户型,120-125平米3+1户型
销售价格: 高层均价6300元/平米
去化情况: 2014.08开盘1-4#高层,共计480套左右,目前去化80%,月均去化60-70套,12月无推新房源
营销动作: ü  电商3万抵6万
ü  一次性94折;贷款95折;首付分期97折;7天之内如期签约享额外99折;团购优惠99折;全款分期付款95折
ü  老带新:老业主按全民营销执行奖金5000元/套,新客户免一年物业费(执行时间:2014.1.5-2014.1.31)
客户来源: 以北京客群为主,约占总量的70%,多为刚需自住型需求,以及部分投资需求
 
【重点项目:K2狮子城】

项目位置: 涿州东站(高铁站)西侧100米
建筑类型: 北区9栋高层,75套别墅;南区9栋高层,1栋小高层,63套别墅
主力产品: 高层:主力产品83平方米两居、93平米2+1户型,108平米三居
联排:地下1层,地上2层,户型面积180平米左右,送花园及阁楼约200平
销售价格: 高层均价6000-7000元/平米,楼王10200元/平米
联排1.4万/平米,单套价格200万左右,边户340万
去化情况: 高层:在售18#、19# ,2014.12开18#,共270套,目前基本售罄 ,20#楼王排号中;联排:目前仅售出1栋,剩余预计2015年销售
营销动作: ü  排卡1千抵1万,两居首付2万,三居首付3万,剩余首付款可3年内贷款付清
ü  全款95折,贷款96折,3天内付清全款减3万,7天内付清减4万
客户来源: 北京客户占比70%,其中投资占比较多,本地占比30%,多为自住及养老需求
 
【重点项目:香邑溪谷】

项目位置: 涿州清凉寺办事处东兴北街与环城北路交叉口
建筑类型: 一期分为南北两区,南区为高层、别墅,北区玫瑰园共计2栋保障房,2栋高层,9栋洋房,二期高层、别墅(未售)
主力产品: 在售一期北区玫瑰园组团
高层: 70平米一居、87平米二居、102平米2+1户型、136平米3+1户型
洋房: 94-137平米三居、150-200平米四居
别墅:207-237平米叠拼
销售价格: 高层5600元/平米,洋房8000元/平米,别墅单价9000-13000元/平米,总价300万左右
去化情况: 高层:2014.08开盘A17#、A18#,共计480套,目前基本售罄
洋房:2013.01开始销售,共计9栋洋房,目前基本售罄
别墅:2014年初开始销售,共推出11栋,已售4栋,约48套
2014年共销售约480套高层以及100套洋房,月度去化约50套
营销动作: 目前暂无推广及营销优惠
客户来源: 项目大部分客群来自涿州本地,以自住为主
 
【重点项目:三利中和城】

项目位置: 涿州京深路与房琉路交汇处向南900米西侧
建筑类型: 占地2200亩,高层、洋房、别墅,首发区全部为高层产品
主力产品: 在售78-81平米二居,98-134平米3+1户型 (赠送面积10-15平米)
销售价格: 两居均价6500元/平米,三居均价6800元/平米
去化情况: 2014.05开盘5-9#,共计540套,目前全部售罄
营销动作: 目前暂无优惠活动
客户来源: 客群基本来自北京南部片区,房山、丰台等地,以刚需自住为主
 7、   涞水区域
市场格局涞水作为环北京楼市中相对陌生区域,目前仍处于房地产开发的初期阶段,供应项目较少,可分为县域板块及一渡板块两大板块,其中县域板块在售项目约10个,多为本土开发,客群以本地乡镇进城刚需客群为主;基于京石第二高速通车的便利性以及环境优势,北京外溢客群主力集中于与房山区张坊镇相邻的一渡片区。
成交量: 重点监测项目成交差异较大,其中碧桂园九龙湾受到品牌及产品双重优势带动,去化速度领先区域;一渡新新小镇产品以区域内稀缺的独栋别墅为主,“高姿态、高总价”,一直保持平缓去化水平,而华银天鹅湖项目受交通条件制约及配套、工程严重滞后延期,销售一度滞缓,后推出理财产品后刺激销量有所回升。
成交价格:目前一渡板块洋房产品成交价格在7000元/平米左右,墅质化产品成交价格约12000-13000元/平米,部分独栋别墅产品售价可高达15000元/平米。
重点监测项目:碧桂园九龙湾、一渡新新小镇、华银天鹅湖
【重点项目:碧桂园九龙湾】

项目位置: 房山张坊镇周张路一渡龙安大桥东侧
建筑类型: 洋房、联排别墅、双拼别墅
主力产品: 联排别墅97、128、146平米;双拼别墅178、243平米;洋房55-57平米一居、68-83平米两居
销售价格: 洋房均价6000-6500元/平
去化情况: 项目2014年7月开始蓄客,10月开盘,推出24套双拼,160套联排,以及132套洋房产品,共计300余套,开盘即售罄。
项目2014年12月加推洋房300余套,12月销售200套左右。
营销动作: 电商5000抵1万优惠,全款96折
客户来源 项目客群来源以北京西南部为主,房山、丰台区域,洋房客群主要为投资客,度假为辅
 
【重点项目:一渡新新小镇】

项目位置: 房山世界地质公园·4A级风景区十渡·一渡
建筑类型: 独栋、双拼产品
主力产品: 在售四期260平米独栋、177平米双拼,五期250-450平米独栋
销售价格: 单价15000,总价300万起,总价范围340-650万
去化情况: 2013.10开盘四期,共计92套双拼,126套联排,目前整体去化80%
2014.10开盘五期76套独栋,目前已经去化10余套
全盘月均去化约5-6套左右
营销动作: 全款96折,按揭99折
客户来源: 客群来源主要为北京西南区域、中产阶级,度假、养老客群
 
【重点项目:华银天鹅湖】

项目位置: 房山张坊镇西行10公里
建筑类型: 高层、洋房、别墅
主力产品: 2014.12加推西山廊桥组团叠拼和洋房,洋房67平米一居,98-108平米两居,叠拼约200平米
销售价格: 洋房均价9000-10000元/平,1500元精装修标准,叠拼11000万/平
去化情况: 采取小步快跑营销策略,基本每月均加推新房源2014.12月加推西山廊桥组团叠拼约150套及洋房约450套,目前整体去化约400套左右
营销动作: 2014.08推出养老理财产品,包括盈利宝、养生宝以及安居宝,与消费者签订4-8年委托返租合同,出租收益率约为10-18%
客户来源: 全部为北京客群,房山丰台西南区域居多,40-50岁,养老度假、投资