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2015年2月全国房地产市场月报

 
1.  政策层面:2月政策环境进一步宽松,央行接连降准降息,从资金及市场信心上都给予房地产市场莫大支持,市场内资金更加充足,购房者的购买力再度升级,短期可提振楼市成交量;从目前市场形势来看,预计年内政策环境或将在二套房贷款政策、交易税费调整、公积金贷款政策、购房补贴等方面进一步放宽。
2.  土地市场:受春节假期影响,2月全国土地市场成交规模显著收窄,土地成交面积及总价分别只有1月份的49%和42%;其中一线城市仍是开发企业关注的热点区域,屡有高溢价地块拍出,而二线城市成交下滑达六成;三线城市则表现稳定。
3.  住宅市场:2月市场整体进入“休眠期”,住宅供应环比下降幅度进一步扩大,从成交量来看,春节大量的人口回流影响,加之政策放宽的利好效应尚未开始显现,本月整体成交量几近腰斩,一线城市跌幅更甚,但成交价格跌幅持续收窄,部分城市已经进入回稳通道。
4.  总结:适逢春节淡季,年初降准降息利好效应尚未释放,观望情绪仍浓厚,2月整体市场成交下滑在意料之中;整体来看目前市场供大于求的基本面尚未实质改变,去库存仍是下阶段的“主旋律”,而3月将面临今年第一个传统“金三银四”的销售旺季,预计市场供应及营销力度将加大,成交量或出现上涨。
一、政策汇编
1、    中央层面:央行接连降准降息,政策环境进一步宽松
2月4日央行宣布定向降准0.5个百分点,此次降准能为市场提供最高约7000亿元的资金,降准幅度较大,预计将对房地产市场有一定刺激作用,延续前期政策利好效应,充足市场资金,购房者获取房贷及利率优惠或将更加容易;但在诸多利好之外,我们对于降准的影响也不应盲目乐观,首先经历去年11月央行降息,资金面宽松已经成为市场共识,从长期效果来看,降准对楼市的影响力仍有限。
2月最后一天央行再度加码,下调一年期存贷款基准利率0.25个百分点,本月先降准再降息,从资金及市场信心上都给予房地产市场莫大支持,一方面市场内资金更加充足,购房者的购买力再度升级,短期可提振楼市成交量;另一方面,存款及贷款利率的下调有利于降低金融机构的筹资成本,继而带动市场利率和企业融资成本进一步降低,房企当前持续下滑的盈利能力将有所改善。
表:2015.02国家政策列表
日期 出台部委 政策名称 政策内容
2015.02.04 中国人民银行 普降金融机构存款准备金率,并有针对性的实施定向降准措施 自2015.02.05起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,同时对小微企业贷款占比达到定向降准标准的城市商业银行,非县域农村商业银行额外降低准备金率0.5个百分点,对中国农业发展银行额外降低准备金率4个百分点。
2015.02.28 中国人民银行 下调金融机构人民币贷款及存款基准利率并扩大存款利率浮动区间 自2015.03.01起,下调金融机构人民币贷款及存款基准利率,金融机构一年期贷款基准利率下调0.25百分点至5.35%,一年期存款基准利率下调0.25百分点至2.5%,将金融机构存款利率浮动区间的上限由1.2倍调整为1.3倍。
 
2、    地方层面:本月地方政策暂无明显调整
从地方政府层面来看,本月地方政府并无过多行动,一方面受春节影响,另一方面,自2014年年中开始,限购取消、公积金放松、契税补贴、购房落户、购房补贴等利好政策层出不穷,目前留给地方政府可操作的空间已经有限。本月石家庄市、上海市、青岛市发文在公积金贷款方面做出规范,但并无明确的放松性调整。福建省发文推进户籍制度改革,明确省内各地区的相关的落户条件。
表:2015.02地方政策列表
日期 出台部委 政策名称 政策内容
2015.02.09 石家庄住房公积金管理中心 石家庄住房公积金个人住房贷款管理办法 公积金贷款支持职工购买首套及第二套普通住房需求,禁止向购买第三套及以上的住房的职工发放公积金贷款,贷款仅支持普通住房,对别墅、豪华公寓不支持公积金贷款。
2015.02.25 福建省政府 关于进一步推进户籍制度改革的意见 福州、平潭、厦门三地将设定相关条件才可以落户,并全面建立积分落户制度,泉州、三明、莆田、南平等地,将全面开放落户限制。
 
3、    政策预期:预期2015年政策环境将进一步放宽
从目前市场形势来看,预计政策面将进一步放宽:1、降息降准通道已开,未来仍有降息准空间存在;2、根据各地库存情况,二套房的贷款政策将呈现差别化待遇,高库存城市二套房首付比例有望降低;3、商品房交易税费调整的可能性极大,如降低二手房交易营业税及契税税率,或者降低税费免征年限等;4、各地公积金贷款政策将进一步放宽,更多城市将实行异地互认,提高贷款额度,降低首套房首付比例等;5、将有更多地方政府实施购房补贴,相较于2014年,购房补贴的范围和力度将扩大。
二、土地市场
1、成交量:成交规模缩窄近五成,集中于上半月成交
2月全国土地市场成交规模显著收窄,监测的百城经营性用地共出让199幅,成交面积2085.51万平方米,成交总价512.12亿元,分别只有1月份的49%和42%,本月土地市场遇冷主要受春节假期影响,绝大部分土地集中在上半月出让,实际成交周期仅半个月,从此角度来看,2月份土地市场的规模“腰斩”应是在情理之中。
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2、成交分布:各线城市成交规模收窄,重点城市仍频有高溢价成交
受行业周期性影响,2月份全国大多数城市土地成交环比持续收窄。分城市来看,一线城市中,仅上海成交规模同环比小幅上升,北京、广州、深圳均有明显回落,1月份卖地342亿的北京,本月成交金额也仅有87亿,一线城市成交规模虽明显收窄,但从热点地块来看,节前北京丰台花香四合庄、上海颛桥镇186-1等优质宅地地块仍然引得了众多投资方关注,屡以高溢价拍出,春节的到来虽然放慢了国土局的推地节奏,但房企在一线城市的拿地热情依然高涨。
二线城市成交量环比下滑达到六成,诸如成都、南京、重庆等诸多重点城市成交量均出现了较大幅度的下滑,但与一线城市类似,武汉、郑州等华中重点城市也仍然屡有高溢价土地拍出。三线城市成交量环比下跌幅度不大,成交面积环比下滑1%,成交金额下降了7%,在各线城市中表现最为稳定,这主要是因为沿海三线城市成交放量所致。
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3、土地市场预期:宽松环境之下预计3月地市将回暖
2月份国内土地市场成交虽有收窄,但主因是受到春节假期影响,在市场表现上,各线城市虽然总量低迷,但多个一线及区域中心城市仍屡有高价地块拍除,可以看出企业拿地热情并未发生改变,从行业环境看,央行降息降准等宽松政策的推出,促进了行业回暖的信心,因此3月土地市场回暖在预期之中。
 
三、住宅市场
1、市场供应:供应环比大幅下降,二、三线城市同比分化更加明显
整体来看,2月适逢春节,市场整体进入楼市“休眠期”,重点城市商品住宅供应环比继续大幅下降,降幅较1月进一步扩大,流动人口较多的沿海大中城市下降尤其明显,而同比却都出现大幅增长,二三线城市增长幅度为一线城市近2.6倍。
分城市来看,一线城市供应量缩减严重,除广州供应继续维持高位以外,北京、上海、深圳均环比大幅下降,其中,北京、深圳基本处于断供状态,新增供应都不足8万平方米。
从重点二三线城市供应来看,除贵阳、常州、福州等个别城市外,其余城市供应量大跌,整体跌幅超4成;其中贵阳历来返乡置业需求突出,供应出现大幅增长,而常州、福州供应虽都未超过40万平方米,但较1月低位仍是大幅增长。但同比来看,由于去年同期供应处于低位,本月近8成城市供应同比均出现不同程度增长。
2015年2月全国28个重点城市商品住宅供应表   单位:万平米
城市能级 城市 2月供应量 环比 同比
一线城市 北京 7 -89% -81%
上海 58 -19% -9%
广州 101 61% 222%
深圳 4 -91% 400%
合计 169 -30% 28%
二三线城市 南京 28 -58% 112%
杭州 41 -50% 859%
沈阳 22 -52% -29%
合肥 36 -31% 82%
宁波 5 -38% -56%
南昌 16 -64% 268%
厦门 3 -42% -86%
无锡 16 -71% 180%
青岛 31 -46% 52%
长春 6 -46% 59%
福州 30 115% 225%
长沙 60 -57% 195%
大连 4 -20% -78%
武汉 100 -27% 480%
重庆 140 -21% 53%
常州 32 207% -4%
济南 23 -80% -16%
郑州 42 -55% 92%
成都 50 -67% 8%
贵阳 87 87% 1112%
南宁 23 -30% 590%
海口 10 -6% 900%
昆明 19 -39% 1800%
苏州 18 -25% 500%
合计 841 -41% 73%
总计 1010 -40% 63%
 
 
2、市场成交:整体市场成交几近腰斩,一线城市跌幅更甚
整体来看,2月成交市场惨淡,成交量环比几近腰斩,而春节淡季对流动人口众多的一线城市影响更加明显,二三线城市除个别城市成交环比上涨外,也出现不同程度下跌,但跌幅总体小于一线城市。而同比整体并未大幅下降。
分城市来看,春节假期大量的人口回流使得一线城市商品住宅成交下降尤其明显,四个一线城市成交环比跌幅都超过了50%,但从同比来看,下降幅度较小,北京同比更是出现大幅增长。
重点二三线城市成交情况稍好于一线城市,环比除郑州、福州上涨外,其余全部下降,而杭州、宁波、天津、无锡等沿海发达城市降幅则更为明显。从同比来看,情况要好很多,但城市表现分化也进一步突出,济南、郑州、成都、昆明等中西部省会城市受返乡置业影响成交同比大幅增长,而其余城市均出现不同程度下跌,沿海城市下跌幅度更大。
 
2015年2月全国29个重点城市商品住宅成交表   单位:万平米
城市能级 城市 2月供应量 环比 同比 相比2014年月均值增幅
一线城市 北京 41 -57% 57% -41%
上海 37 -52% -13% -55%
广州 42 -53% -28% -47%
深圳 20 -74% -29% -46%
合计 139 -59% -9% -47%
二三线城市 南京 38 -50% -22% -47%
杭州 32 -56% 37% -57%
沈阳 45 -47% -16% -52%
合肥 25 -61% -60% -68%
宁波 12 -55% 41% -63%
南昌 19 -20% -54% -55%
厦门 9 -43% -62% -68%
无锡 21 -49% -9% -53%
青岛 39 -47% -20% -46%
长春 33 -26% -19% -46%
福州 25 37% 61% 24%
长沙 42 -63% -41% -60%
大连 25 -22% 15% -38%
武汉 70 -43% -22% -48%
重庆 70 -55% -47% -64%
常州 33 -30% 20% -24%
济南 40 -53% 37% -34%
郑州 75 12% 170% 53%
成都 189 -36% 58% 4%
贵阳 27 -44% -32% -45%
天津 33 -50% -44% -59%
南宁 30 -42% -18% -44%
海口 18 -39% 51% 5%
昆明 41 -35% 47% -34%
苏州 32 -34% 1% -51%
合计 1022 -41% -7% -42%
总计 1161 -44% -7% -43%
 
3、成交价格:价格跌幅持续收窄,多数城市回稳
本月中国城市住房价格指数为1079.5点,较上月下降1.0点,环比下跌0.06%,跌幅较上月缩小0.04个百分点,本月已经是全国一手房价格指数连续第11个月出现下跌,但自2014年10月份以来,跌幅逐步收窄,由此看来,经过近一年时间的回调调整,目前国内房地产市场价格已经进入了一个相对合理的位置,随着供需双方入市的积极性回升,今年上半年成交价格的稳定、或者小幅稳步回升应该在情理之中。
分城市能级来看,一线城市价格指数本月环比均进入正增长范围,率先全面进入回稳通道,但增长幅度较微弱,上升幅度最大的上海也只有0.64%,北京、广州、深圳增幅均不足0.1%,房价回升速度仍在可控范围之内。
二线城市中,杭州、宁波、青岛等库存压力仍然较大、但经济基本面较好的城市,在去年下半年持续去库存之后,市场消化周期开始渐渐向正常范围靠拢,需求方信心开始逐渐恢复,成交价格也进入了缓步上行的健康发展通道;而郑州、贵阳、合肥、南京等供需平衡、人口吸纳能力较强的城市,成交价格也较上月有所回升;即便是在价格下降的城市中,跌幅大多较小。
整体看来,目前全国大部分城市房价已经开始进入回稳通道,并且在不少一二线城市,房价走势已经开始出现了平稳上升。在我们看来,这首先因为经过了长达一年的价格调整之后,大多数城市房价已经回调到了相对合理的位置,公积金异地互领、降息降准等政策也为房地产行业带来了更多的资金流入渠道,消费者入市信心在逐步恢复,也为房价的上升提供了更多的有利条件。
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4、库存情况:2月供求比显著分化,库存压力略有缓解
  供求比方面,26个重点监测城市的供求比分化非常明显,多数城市供求比仍在1以下,即春节为主的2月的供应大幅减少,但仍有部分城市的供求比显著的上涨,其中一线城市广州高达2.4;而二线城市中多数供求比继续保持低位,即供小于求的局面,但贵阳、重庆和武汉等城市仍旧高量供应,在市场成交乏力下,短期内供求比快速升至高位,但这些城市市场总体相对较为健康,短期内并无较大风险。
  供求比的分化也影响了月底存量和消化周期的变化,多数城市在1月存量有所下滑后,在本月的淡季市场背景下进一步降低了库存量,去化压力持续缓解。其中较为明显的是,一线城市中深圳的存量延续上月的下滑趋势,存量和消化周期均同比下跌,库存压力进一步缓解,这与深圳在本月仅4万平方米的供应入市有很大关系;而二线城市中曾存量一直高企的城市,如济南,在本月底存量跌到400万平方米左右,消化周期降至6个月,库存压力和去化风险可谓大为降低。
  但不容忽视的是,仍有一些存量高位维持的城市,未来中长期内去化风险依然高企,如沈阳、长春和青岛,同时部分发展势头较为迅猛的城市,未来要提防去化压力上涨的可能性,如长沙、武汉和重庆等。
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5、市场预期:去库存仍是“主旋律”,3月或迎首个供求小高峰
适逢春节淡季,年初降准降息利好效应尚未释放,观望情绪仍浓厚,2月整体市场成交下滑在意料之中,返乡置业需求并未能够促进部分城市成交回暖;目前市场供大于求的基本面尚未实质改变,去库存仍是下阶段的“主旋律”,而3月将面临今年第一个传统“金三银四”的销售旺季,预计市场供应及营销力度将加大,成交量或出现上涨。