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环北京东南片区市场月度简报2014年12月

 
环北京东南片区市场月度简报
北京ag8亚游集团投资顾问中心出品 
2014年12月刊
宏观政策分析
ANALSIS OFMACROPOLICY
土地市场分析
ANALSIS OFLAND MARKET
重点区域分析
ANALSIS OF KEY area
  

引言——

2014年在全国楼市整体遇冷的大背景之下,廊坊楼市的走势显示出其独有的特征,上下半年均是“冷热交替”,上半年廊坊楼市受大环境信贷偏紧、春节传统销售淡季等的影响,开局遇冷,成交量走低。

进入下半年,京津冀规划迟迟未出台,同时大环境的遇冷开始传导到廊坊楼市,加之利率上浮等因素影响,市场日趋理性并逐渐降温,投资热潮退去,观望情绪加重,楼市进入调整期,成交量降至去年同期水平。但从10月开始,930房贷新政、公积金新政、央行降息等持续性政策利好助推楼市逐渐回暖,12月北京新机场的落定开工更进一步刺激购房需求释放,推升成交量,廊坊楼市迎来暖冬行情。

总体来看,2014年廊坊楼市成交价及成交量有一定起伏,但均未出现大起大落现象,保持了较平稳的发展势头。并且多项利好加强了廊坊的区位优势,助推着廊坊房价和成交量稳中有升,同比去年涨幅均较大。在全国楼市一片跌声下,廊坊楼市的表现可谓亮眼。而两度冷热交替则像是挤泡沫的揉捏,使廊坊楼市更为健康。

一、宏观政策分析
【中央政策】关键词:“ 不动产登记条例出台”、“公积金持续发力”
 不动产登记条例酝酿7年终出台,短期楼市影响甚微
12月22日,酝酿了7年之久的《不动产登记暂行条例》终于出炉,就此前热议的“以人查房”等内容作出了详细的说明。条例中对不动产登记机构、登记簿、登记程序、登记信息共享与保护等作出规定,自2015年3月1日起施行。
解读:此次不动产登记条例的出台,一方面可探明我国房地产的个人持有量更重要的是可以弄清市场需求量,《不动产登记暂行条例》的实施将建立一个完整的、全面的、精确的中国房屋大数据。同时意味着,有这个基础数据之后,房产税等问题的征收也有了基本依据。不动产登记大数据的建立是房地产长效调控机制的基础,在此基础上,国家可以制定更加合理,科学的政策,对房地产市场的调控更能有的放矢。其实目前房屋交易也需要在房管局进行备案,不动产登记是在此基础上的一个升华,所以目前来看,对房地产市场并无过多的影响。
 公积金仍是本月地方政府调整房地产市场的着力点
12月里,沈阳市、青岛市、湖南省、惠州市、中山市、武汉市、长沙市、合肥市、南昌市等城市均 在公积金方面做出了调整,多在取消担保费用,降低公积金贷款首付比例,异地互认等方面入手。其中与众不同的是,青岛针对不为职工办理公积金缴存登记手续, 不办理住房公积金账户设立手续,以及不按规定办理住房公积金变更、注销登记或者不为本单位职工办理转移或封存、启封手续的单位提出了详细处罚办法,规范了 公积金行政执法行为。
解读:总体来看,我国房地产市场政策面将持续宽松,全力去库存仍是政府的工作重点,因此打压和强力刺激的政策都不会出现,维持现有政策的平稳落实将是主旋律,为了稳定经济增长,未来市场整体资金面将相对宽松,房地产市场也会受益。
 
二、土地市场分析

2014年北京东南片区土地市场呈现出"先热后冷再热"的态势,住宅用地仍占市场主导地位:土地成交价、溢价率双高,其中廊坊市场年底成交反弹明显,随着政策利好以及楼市逐步升温,房企抓住窗口期加大优质地块储备力度,再次掀起廊坊土地市场夺地热潮。

重点监测的环北京东南片区12月共成交土地23宗,其中住宅用地19宗,建筑面积约155.66万㎡,成交金额23.22亿元;商服用地成交4宗,建筑面积31.4万㎡,成交金额2.73亿元。

【土地供应】
廊坊市本级(广阳、安次):12月新增供地5宗,建筑面积约61.94万㎡,其中住宅用地60.9万㎡,楼面价约1500-2770元/㎡。
土地
用途
行政区 宗地位置 占地面积 容积率 建筑面积 成交价
(万元)
楼面价
(元/㎡)
受让单位
住宅用地 廊坊市本级 经六路以东,汇源道以北,纬一路以南 97138.62 1.3-1.8 174849.5 48430 2769.81
(332万/亩)
廊坊市京御幸福房地产开发有限公司
西昌路以东,汇源道以北,六干渠以南 32157.08 1.3-1.8 57882.74 16000 2764.209
(331万/亩)
廊坊市京御幸福房地产开发有限公司
安次区 龙河园区二号路以北、龙泽路以西、纵十南路以东 118500 1.3-2.0 237000 35800 1510.549
(201万/亩)
北京鸿坤伟业房地产开发有限公司
龙河园区龙腾路以西、富星路以南、富甲路以北 69674 1.3-2.0 139348 21100 1514.195(201万/亩) 廊坊市坤昌房地产开发有限公司
商服用地 廊坊市本级 经六路以东,汇源道以北,纬一路以南 5202.84 1.3-2.0 10405.68 2700 2594.737
(345万/亩)
廊坊市京御幸福房地产开发有限公司
 
香河区域:12月共成交土地5宗,均被香河本土开发商竞得,土地全部为住宅用地,建筑面积为11.35万㎡,楼面价约810-1200元/㎡;香河区域成交的住宅用地容积率2-3之间,未来或打造“高低配”多类物业组合型产品;
土地用途 行政区 宗地位置 占地面积 容积率 建筑面积 成交价
(万元)
楼面价
(元/㎡)
受让单位
住宅用地 香河县 新开大街南侧 9092.99 1.3-2.95 26824.32 2179 812.3225
(159万/亩)
香河县城镇房地产综合开发有限公司
新开大街南侧、永明路西侧 2488.31 1.3-2.95 7340.515 595 810.5699
(159万/亩)
香河县城镇房地产综合开发有限公司
五一路西侧、规划N2路北侧 4706.74 1.3-2.0 9413.48 1130 1200.406
(160万/亩)
香河恒信房地产开发有限公司
平安大街南侧、延喜路西侧 32927.32 1.3-2.0 65854.64 6549.25 994.5009
(132万/亩)
香河中佳房地产开发有限公司
五一路东侧、新华大街南侧 1441.66 1.3-2.8 4036.648 347.76 861.5069
(160万/亩)
香河县城镇房地产综合开发有限公司
大厂区域:12月成交6宗土地共计5.39亿元,其中住宅用地4宗,建筑面积34.13万㎡,楼面价约910-1106元/㎡; 其中3宗土地被大厂华夏幸福基业房地产开发有限公司竞得;
土地
用途
行政区 宗地位置 占地面积 容积率 建筑面积 成交价
(万元)
楼面价
(元/㎡)
受让单位
住宅用地 大厂 源渠路南侧、碧潮路东侧 56917.56 1.3-2.0 113835.1 12600 1106.864
(147万/亩)
大厂华夏幸福基业房地产开发有限公司
创意路东侧、翠源路南侧 23515.99 1.3-2.0 47031.98 5200 1105.631
(147万/亩)
观潮路北侧、碧潮路东侧 33330.19 1.3-2.0 66660.38 7300 1095.103
(146万/亩)
近水路北侧、滨河大道西侧 45537.93 1.8-2.5 113844.8 10400 913.5242
(152万/亩)
大厂京御幸福房地产开发有限公司
商业用地 蒋谭路西侧、翠源路南侧 56483.77 3.5 197693.2 14800 748.6348
(174万/亩)
廊坊幸福港湾资产管理有限公司
夏祁路东侧、厂通路南侧 20000 2 40000 3600 900
(120万/亩)
大厂京御房地产开发有限公司
 
燕郊区域:12月无土地成交。
 
 
 
 
 


 
 

1、     廊坊及周边市场
l   廊坊楼市从进入11月央行降息、12月首都第二机场获批850亿,该机场距离廊坊市区仅26公里等利好政策的刺激之下,刚需与投资客积极入市,开发商冲击年终任务,放出大量优惠,楼市暖冬迹象明显;从成交量来看,12月廊坊市区商品住宅成交量出现环比下降,同比上升。12月,廊坊市区共成交住宅1626套/16.56万平方米,环比下降16.53%,同比上升2.29%。
图:2013.12-2014.12廊坊市区住宅市场成交情况走势

从成交价格来看,有小幅度下跌;12月住宅成交均价6516元/平方米,环同比均下降。12月廊坊市区住宅成交均价为6516元/平方米,环比下降4.97%,同比下降7.21%。
图:2013.12-2014.12廊坊市区住宅市场成交均价走势

l  从供需特点来看,6000(含)-7000元/平方米价格段住宅占比过4成。60(含)-90平方米面积段和90(含)-120平方米面积段产品占比过6成。12月,廊坊市区60(含)-90平方米面积段产品占比为35.79%,环比上月上升3.52%,为本月最畅销面积段产品。90(含)-120平方米面积段产品占比为26.12%,环比上升2.66%。本月上升幅度最大的面积段为120(含)-140平方米面积段,环比上升8个百分点,占比为19.71%。廊坊整体市场需求正在发生结构性变化,开发商正在逐渐调整产品定位,以及推盘产品类型,以把握市场主动,使得产品逐步价格走高、成交套均面积加大。
图:2013.12-2014.12廊坊市区住宅各单价段成交量分布

图:2013.12-2014.12廊坊市区住宅成交面积区间分布

 
l  板块划分:
所属板块 价格水平 客户来源
开发区板块 高层均价6800-7000 主打北京外溢、投资客群
安次板块 高层约6800-7200 主打市区及南部地缘性刚需客群
广阳板块 高层均价差距较大7000-8000,洋房9000 廊坊本地改善客群
及北京养老、投资兼自住等客群
中心城区板块 9000-1000 多为综合体项目,主打市区改善及投资
 
 
【本案属性】
Ÿ   位置:银河北路与北环路交汇处东南角北王庄村;
Ÿ   板块:地处于广阳板块最北侧近开发区板块;
Ÿ   交通:由京沪高速采育出口经采廊路到达。
结合目前区域内市场情况及本案位置、板块、交通等因素分析,得出目标客群将以北京外溢、养老、投资等类型客户为主。
【重点监控项目】
本案所在广阳板块北侧,位于政务新区、大学城及科技谷新区交汇处,该区域所售项目与将本案为存在一定竞争关系。
基于竞争关系的分析,锁定本月报监控项目为:
重点项目:廊坊·孔雀城、孔雀城·大学里、凯旋大道
基于本案目标客群锁定,科技谷新区部分在售及待售项目未来会对本案客户在一定程度产生截流作用。本月,我司重点对该区域开展重点市调,列举参考项目如下:
参考项目:天地凤凰城、香邑廊桥
 
 
 
 
 
 
 
 
【重点项目:廊坊·孔雀城】
项目位置: 廊坊广阳区北凤道与永兴路交口丹凤公园西侧
建筑类型: 高层、小高层
户型区间及主力面积 高层产品:80二居,100㎡三居,占比约3:1;
小高层产品:121-131㎡三居,占比1:1
销售价格 高层7000,洋房8100
销售情况 在售1.3期洋房+高层+公寓少量尾房+1.4期小高层+高层产品,12.10号加推4#24F高层产品,面积区间80-93的小两居、三居,开盘当天去化30套,12月月度去化约160套,成交均价折后小高层8100元/㎡,高层7500-8000元/㎡;
最新营销
手段及动作
1.4期组团活动
电商优惠:电商排卡3万抵5万
付款方式:全款97折,贷款99折
客户来源 小高层产品:廊坊本地客群约占60%,多为自住型需求。北京客户约为40%,置业目的多为养老需求;高层产品:北京客户刚需型外溢型占比60-70%,30-40%为地缘性刚需客户,置业目的多为婚房,户型偏好多为80㎡二居;
 
 
【重点项目:孔雀城·大学里】

项目卖点 项目位于廊坊市区西北侧,紧邻京沪、京津高速,是廊坊距离北京最近的项目,地段优势明显,产品主打经济型刚需及经济型改善,产品定位及客户对位准确;
项目位置: 廊坊东方大学城内桐西路东侧
建筑类型: 联排、双拼、高层、公寓
户型区间及主力面积 高层产品一居47平米、二居70-80平米 、三居90-110平米 、四居130平米、 联排290-377平米、公寓31-70平米
销售价格 高层6800,别墅7500-10000
销售情况 项目别墅西区1-10#、14、15#、21-24#联排、双拼别墅,别墅产品约30-40套,高层主推7.9#约460套,以经济型产品为主,12月高层产品去化约160套;
最新营销
手段及动作
电商优惠:高层产品3万抵5万,别墅产品8万抵15万
首付10%,12个月内两次还清其余20%首付(无息)(优惠可同时享有)
客户来源 别墅产品:北京客户改善型多占比60%,廊坊占比35%,天津不到5%
高层产品:北京客户外溢型占比75% 剩下25%都是当地地缘性刚需客户;
 
 
 
 
【重点项目:凯旋大道】

项目位置: 廊坊市广阳区新华路与北凤道交口西南角
建筑类型: 高层、公寓
户型区间及主力面积: 公寓:27-42平米
高层:二居84-88平米 三居89平米 四居164平米
销售价格: 公寓均价6700元/㎡,高层均价7500-8500元/㎡
销售情况: 项目在售1、2、3、4、5、7#高层及11#公寓产品,2014年6月开盘2-5#基本售罄;其中1、7、11#在3014年11月底加推开盘,去化约50%,12月高层去化约70-80套 ;
最新营销: 电商优惠:5千抵2万
客户来源: 据业务员口径,本地客群较多约60%,由于项目所处是廊坊规划的商务板块核心位置,公寓型产品基本全部为投资型客户,高层产品改善型居多,北京客户占40%;
 
 
 
 
 
 
 
 
 
【参考项目:天地凤凰城】

项目位置: 廊坊开发区东方大学城西侧
建筑类型: 洋房、高层
户型区间及主力面积: 洋房:面积区间为130-230㎡,主力户型为130-150㎡
高层: 面积区间为78-138㎡
销售价格: 高层7500元/㎡,洋房8000-10000元/㎡
销售情况: 三期14栋楼,5栋多层9栋高层,在售高层约2880套,目前剩余约300套大户型,其中130、131#楼王剩余100多套,去化50%,洋房月均去化约30套,高层月均去化40-50套,预计今年三期清盘;四期高层产品预计5月开盘。
最新营销:
手段及动作:
电商优惠:高层产品1万抵5万,洋房产品2万抵10万
目前并无过多推广活动,多为年底冲击业绩积蓄力量
客户来源: 据业务员口径,以北京客群为主,洋房约占90%,高层约占80%,多来自朝阳、大兴等地;本地客群多忌讳该项目万榕墓地距离较近,所以置业客户较少
 
 
 
 
 
 
 
【参考项目:香邑廊桥】

项目位置: 廊坊广阳区凤仪道与蓝桉路交汇处
建筑类型: 洋房、高层
户型区间 洋房:面积区间为113-280㎡,高层:面积区间为73-112㎡
开盘时间 2014年12月27日已开盘
销售价格 高层两居5300元/㎡,三居5700元/㎡;
洋房2F以上7300元/㎡,1F约10000元/㎡;
销售情况 2014年12月27日开盘,1、2、3、4、8#约400套已经售罄,2015年1月11日加推6#约24套,已销售20套,月均去化约200套;一期开盘引爆市场抢购,后期根据客户排卡情况会持续性加推;
客户来源 北京客户占比40%,廊坊本地客户约60%,其中万方(华北油田)占比约40%;
最新营销手段及动作 洋房3万抵6万,高层3万抵5万,全款97折,贷款99折;
开盘当天认购折上99折;
 
2、     香河
l  从成交量来看, 12月香河住宅成交1781套/18.22万平方米,环比上升24.62%,同比减少11.47%。
 
 
图: 2013.12-2014.12香河住宅市场成交走势

l   从成交价来看,12月住宅成交均价为5408元/平方米,环同比均下降。12月香河住宅成交均价为5408元/平方米,环比下降10.89%,同比下降9.76%。
图:2013.12-2014.12香河住宅市场成交均价走势

l   从供需特点来看,4000(含)-5000元价格段为本月成交主力户型。孔雀城、香公馆及自在城等刚需型产品存在加推,拉低整体的成交均价。5000(含)-6000元价格段环比下降19.39个百分点,占比达22.94%,为本月第二畅销价格段。6000(含)-7000元价格段住宅成交量占比较上月减少8.38%,占比22.89%,也是本月占比较大的价格段。
 
 
 
 
 
 
 
 
 
图:2013.12-2014.12香河住宅各单价段成交情况
 
 

图:2013.12-2014.12香河住宅成交面积区间分布

 
l  成交排行榜:
从成交套数来看,秀兰左岸小镇热销292套高居本月销售套数排行榜首位。12月销售套数TOP10排行榜中,位居榜首的是秀兰左岸小镇,本月热销292套。大运河孔雀城本月以246套的销量位居第二。香公馆以207套的销售业绩排名第三。
表:2014年12月香河住宅销售套数排行榜
排名 项目名称 成交面积() 成交金额
(万元)
成交套数() 成交均价
(/)
1 秀兰左岸小镇 30138 14633 292 4855
2 大运河孔雀城 28607 18316 246 6402
3 香公馆 18550 6066 207 3270
4 富力新城 16898 9594 159 5678
5 荣盛白鹭岛 10697 5370 115 5021
6 北京自在城 9553 5676 100 5941
7 富泰花园 8865 3715 90 4190
8 三田雍泓·青海城 9376 4164 81 4441
9 天琴湾 6238 3375 69 5411
10 理想阳光 6559 5143 59 7842
 
 
从成交金额来看,大运河孔雀城以1.83亿元位居销售金额榜首位。大运河孔雀城以1.83亿元的销售总额位居销售金额排行榜榜首。秀兰左岸小镇以1.46亿元的销售额位列本月销售金额排行榜第二位。富力新城以0.96亿元的销售额,位居第三位。
表:2014年12月香河住宅销售金额排行榜
排名 项目名称 成交面积() 成交金额
(万元)
成交套数() 成交均价
(/)
1 大运河孔雀城 28607 18316 246 6402
2 秀兰左岸小镇 30138 14633 292 4855
3 富力新城 16898 9594 159 5678
4 香公馆 18550 6066 207 3270
5 北京自在城 9553 5676 100 5941
6 荣盛白鹭岛 10697 5370 115 5021
7 理想阳光 6559 5143 59 7842
8 爱晚康城 4468 4742 22 10613
9 三田雍泓·青海城 9376 4164 81 4441
10 富泰花园 8865 3715 90 4190
 
3、     燕郊区域
l  从成交量来看,12月燕郊楼市月度成交商品房2656套,成交面积231233.79㎡,其中燕郊监测项目12月成交量上均有大幅度攀升,主要原因是由于开发商年底冲击任务额,从而促销力度较大;且汇福悦榕湾项目12月初首次开盘即“周末光”占总成交量的1/3。

l  从成交价格来看,2014年12月燕郊商品房成交均价9001元/㎡,基本和上个月保持持平,虽然项目上都有小幅度降价,但燕郊代表性楼盘:嘉都、汇福悦榕湾以及上上城等项目,由于12月份单盘成交量较大且个别项目成交均价较高,因此整体成交均价并未被拉低。

 
4、     大厂区域
l  从成交量来看,大厂监测项目中,世贸萨拉曼卡处于顺销期,剩余高层房源仅5-6套,现在排卡叠拼及洋房产品,后续何时加推待定;早安北京3.1期12月8日开始首付分期,首付10%,成交均价为6500元/平米。潮白河孔雀城英国宫及伯顿庄园12月均未加推,月度去化约230套。

 
l  从成交价来看,与燕郊市场受到较大冲击不同,由于区域本身处于价格洼地,且产品品质具有优势,因此2014年度整体价格水平并未出现大幅度的下滑,基本保持平稳。 夏垫区域地段位置优越且在售项目以中高端产品为主,因此价格最高;其次是潮白河区域,大厂县城由于距离较远,价格最低;

  
夏垫区域
  
潮白区域
 
大厂县城