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2014环大北京东南片区市场概况

2014环大北京东南片区市场概况
 

引言——2014年初京东南片区受自主型商品房、信贷等多方因素的冲击下,楼市价格及成交普遍处于低位,同时天津等地相继取消户口蓝印政策,使楼市表现更加“雪上加霜”,但第二季度随着“京津冀通关一体化”概念出现实质性动作推进,这一国家战略再次刺激环京楼市,尤其是以“协同示范区”为定位的京东南片区,迎来楼市又一轮升级战。
本次报告中所研究的京东南部片区主要包含大厂、燕郊、香河、廊坊、武清及亦庄区域,针对各区域房地产发展动因、发展趋势、现状成交价格、客户产品等方面进行分析。
一、    东部板块(大厂、燕郊、香河)
1、       大厂市场
随着京津冀一体化及大七环的建设以及燕郊市场的持续性饱和,与其接壤的大厂区域,作为连接北京、燕郊、三河发展的纽带,未来规划地铁同行,将与京津交通网直接对接,逐步凸显区域优势及区域价值,未来发展潜力较大,成为京东市场的新宠。
大厂房地产板块可以分为三个区域:厦垫区域、潮白区域、大厂县城,不同于燕郊的高房价高密度产品,在售项目均以低密度开发为主,目前探明区域内在售项目约8个,产品类型涵盖高层、小高层、多层、洋房、叠拼、别墅等多元化产品,价格水平从5600-15000元/㎡不等;
l  从成交量来看,2014全年市场新增供应量约135万㎡,同比大幅度增长约35%,月度成交量相较去年有小幅度攀升,其中已探明8月份成交约533套,约5.3万㎡,下半年已探明可推货量约72万㎡,后续市场竞争持续走高。
l  从成交价来看,与燕郊市场受到较大冲击不同,由于区域本身处于价格洼地,且产品品质具有优势,因此2014年度整体价格水平并未出现大幅度的下滑,基本保持平稳,9月份成交均价约6800元,环比上涨2.9%。
l  从成交产品及客源来看,近一年大厂市场主要推售的项目为早安北京及世贸萨拉慢卡,其中早安北京全部为58-116㎡高层产品,世贸以80-120㎡叠拼叠院产品为主,客户85-90%来自北京(其中刚需型客户约占65%,改善型客户占比15%),剩余10-15%来自于大厂地缘性客户及极少量周边客户。
【典型个案:世贸·萨拉曼卡】

项目卖点 创新的产品设计+性价比策略
项目位置: 首钢(大厂)现代科技产业园
建筑类型: 高层、“洋房”、叠拼、叠院、联排
户型区间及主力面积 高层80-92,洋房(小高层)87-128,叠院84-92,叠拼120-124,联排185-205
销售价格 二期高层6800,洋房8000,别墅均价15000,叠拼均价10000
销售情况 十月初最新开盘,销售高层5套,叠拼35套,叠墅产品去化量较好,月均去化速度约75套/月;
客群来源 高层: 90%为在京工作的客群,其中投资比例占到20-30%;
墅质化产品客群:80%-90%为在京工作客群,其中近5成在燕郊已有房产,投资占比30%,其余为自住;
 
2、       燕郊市场
早在京津冀一体化成为热点之前,“大北京”概念之下的燕郊地产先行。依托毗临北京得天独厚的地域优势,以及自身日臻完善的各项基础配套设施,优美的环境,良好的产业发展及便捷的交通条件,承接北京CBD外溢客群。现如今,燕郊楼市透支,供应量过剩,外来人口导致交通压力陡然增大,配套设施和生活资源也变得紧缺等现象逐步显现。
燕郊房地产板块可以划分为老城、南部新城、燕郊北部三大板块。目前在售项目约35个,产品类型主要为高层、小高层产品,少量洋房、别墅等产品。高层价格水平从6500-15000元/㎡不等,别墅产品均为早期产品,价格较高。
板块名称 产品类型 价格(万元/㎡) 特性
燕郊北部 高层、小高层 7600-9000 交通便利、缺乏配套
老城 高层、小高层、别墅 7500-15000 交通便利、配套完善
南部新城 高层、小高层 7000-15000 品质大盘、交通便利、缺乏配套
l  从成交量看,2014年燕郊的楼市乏力,加快“京津冀一体化”进程政策对该区域成交情况也显现未回暖。年中阶段,燕郊楼市成交量较据去年同期,下跌近五成,万元以上项目成交基本为零。2014年1-9月,共计约成交4000余套,同比下跌约40%以上。受9月30日二套房首付新政影响,十一期间成交量有所回升。
l  从成交价看,燕郊的房价走势自年初以来基本保持停滞状态,近期部分开发商为了提高去化速度,特价房频出。2014年9月燕郊房价跌破万元大关,几近触底约8332元/㎡,较去年同期下降10%左右。供应量庞大、交通配套等问题是造成目前燕郊市场价格向下调整的原因。
l  从成交产品及客户来源看,燕郊经过多年的发展,目前处在一个产品升级的阶段。主力产品由纯刚需产品,面积区间为50-110㎡一至三居;逐渐换变为以纯刚需产品为主,刚改及改善型产品为辅,面积区间约120㎡以上三至四居。从建筑类型而言,开发商为提高溢价空间,部分小高层、多层逐步显现。客源主要为北京东部及东北部白领阶层,构成的北京刚需外溢客群以及地缘性刚需客群。多为首次置业,对价格敏感。注重基本生活配套及交通等,实需要解决自身或家庭必须的居住问题,对品质需求及其他配套要求不高。投资型客户锐减。
【典型个案:上上城理想新城】
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项目卖点  性价比、区域内品牌开发商
项目位置: 燕郊燕灵路与神威北路交口西北角
建筑类型: 高层
户型区间及主力面积 53-120㎡一至三居,主力户型75-85㎡二居
开盘时间 2014年9月6日首期开盘
销售价格 8600元/㎡
销售情况 蓄客项目4个月,开盘去化约1800套
客户来源 主要为北京外溢刚需客群且对品质需求较低,部分地缘性刚需客户以及少量北京投资型客户
 
 
 
 
 
【典型个案:嘉都】
嘉都——新望京美学社区 9.27开盘在即 钜惠来袭
项目卖点 性价比、千亩大盘
项目位置: 燕郊京平高速木燕路(北务出口)东500米
建筑类型: 高层、小三居
户型区间及主力面积 63-115㎡一至三居,主力户型87㎡二居、96㎡小三居,自建配套,项目整体在区域内有一定品质。
开盘时间 2014年9月27日首期开盘
销售价格 7600元/㎡
销售情况 蓄客4个月,开盘认购约2600套,转签率约为85%
客户来源 北京外溢刚需客群首次置业约占40%;地缘性刚需客户约占36%;其余为北京周边省市客群职业。
 
3、       香河市场
香河凭借自身产业支撑和自然环境吸引大型房企的进驻,以及交通和配套设施不断着力,加之受“大七环”、“一小时工作圈”等政策的多方面因素利好,区域市场热度逐步升高、认知度迅速打开。且对比大北京东南片区价格,香河成为价值洼地,未来可能是东部外溢人群流向的地方。
香河房地产板块可以划分为京哈、老城、一城三大板块鼎足而立。目前在售项目约22个,产品类型涵盖高层、小高层、多层、洋房、叠拼、联排、双拼等产品。高层价格水平从4500-7500元/㎡不等,墅质化产品价格水平8200-13700元/㎡。
板块名称 产品类型 价格(万元/㎡) 特性
高层 墅质化及别墅
京哈 综合型 5200-7500 11000-13700 交通便利、生活配套不完善
老城 刚需及少量首改 4900-7000 —— 配套成熟、交通便利、无强势景观资源
一城 综合型 4500-7000 8200-13000 景观资源优势明显,配套可满足基本生活需求
l  从成交量看,2014年月均成交量约为1500-1600套,成交面积约为14-16万㎡,同比下跌60%以上,呈大幅下跌趋势。今年高层刚需型产品去化量锐减,各项目月去化量约50-60套。别墅产品由于开发商对市场大势的不看好,减少溢价产品的推出,供应量的缩减。尽管各项目成交量略有所上升,月均去化达30-40套,但别墅产品相对2013年整体成交量略有所下降。
l  从成交价看,既2013年下半年成交价格呈跳跃式增长30%后,2014年成交价格逐渐回落,2014年9月成交均价6303元/㎡。
从成交产品及客户来源看,现处于品质升级阶段,逐步显现低密度品质盘,产品类型成多元化趋势。去化产品的主体依然是刚需型,75-110㎡的两居及三居产品为市场主流;少量墅质化及别墅产品,其中墅质化产品市场仅为洋房及叠拼产品,面积区间90-200㎡,经济型低总价产品。在近年整体的市场价格水平及产品力向好的优势下,香河客户群体发生变化,由低端群体逐步能吸附大量的改善型群体。客群成交主体为北京外溢的刚需型客户,受2014年市场大势影响,刚需客户基数锐减;洋房、墅质化产品及联排别墅产品客群为改善型,置业目的以养老为主、投资兼自住需求为辅。
【典型个案:北京自在城】

项目卖点 性价比、市政配套齐全、区域内品牌开发商
项目位置: 香河新华大街与康平路交叉口  ,老城板块
建筑类型: 高层
户型区间及主力面积 50-116㎡一至三居;主力户型为70-90㎡二居
开盘时间 2014年10月6日二期开盘
销售价格 6800元/㎡
销售情况 区域内去化情况较优,2013年老城板块销冠,月均去化约30余套,较去年成交情况大幅下跌。1-9月均为顺销,10月6日二期集中开盘, 200套房源售罄,成交金额约1.5亿元,相比去年一期开盘去化3000余套,相差甚远;
客户来源 40%-50%为受北京价格挤压从而外溢的客群,相对燕郊、固安等地处于价格洼地的香河更具吸引力,同时看重区域的交通及配套,对品质追求不高;约20%-30%为香河本地刚需客群购买;其余少量为外地客群。
 
【典型个案:爱晚大爱城】

项目卖点 交通便利、养老型配套,产品差异化
项目位置: 香河京哈(京沈)高速香河出口右转即达  ,京哈板块
建筑类型: 高层、联排、叠拼
户型区间及主力面积 高层65-128㎡一至四居,主力户型73-85㎡两居,90-130㎡三居;别墅200-218平米
开盘时间 2014年7月20日首期开盘
销售价格 高层6000元/㎡,别墅11000元/㎡
销售情况 自7月20日首期开盘共去化约500套,别墅产品去化约100套。自首套房重新界定及贷款利率7折政策推出后,去化速度明显提升;高层产品去化三居为主,辅助以两居,少量的四居。
高层月均约173套,别墅产品月均去化约42套(不含蓄客期)
客户来源 基本为北京外溢客群。高层主要刚需型自住需求。别墅产品以首改型为主,多为养老需求及部分自住兼投资需求。
 
【典型个案:大运河孔雀城】

项目卖点 品牌开发商、大盘开发、生态资源
项目位置: 香河中信国安天下第一城正对面  ,一城板块
建筑类型: 高层、洋房、联排
户型区间及主力面积 高层85- 128㎡二至三居、洋房142-156㎡、联排230-254㎡ 
开盘时间 2014年3月20日加推高层产品
销售价格 高层5800元/㎡,洋房8200元/㎡,联排13000元/㎡;
销售情况 高层产品月均去化约100套,洋房月均去化为20-30套,较去年同期下降约40%左右。自9.30优惠政策出台后,成交情况有上升趋势。2014年3月20日加推英国宫高层产品,面积区间90-129㎡
客户来源 客群绝大多数为40-50岁北京中产客群,置业目的以居住及养老为主,占比约为50%;其次为投资兼自住型客户,约占30%;完全自住客群占比在20%以内。
 
二、    东南板块(廊坊、武清、亦庄)
1、       廊坊市场
2014年楼市政策出台频率虽然相对较低,市场作用进一步显现,廊坊楼市受京津冀一体化影响较深,无论北京第二机场项目的敲定,还是大红门企业的进驻,无一不刺激的购房者的入市意愿,同时,土地市场再现火爆,高溢价率地块频现更加剧了购房者对于未来房价的上涨预期。不仅使得持续观望的刚需购房者急于出手,也吸引了众多投资型购买力入市。
目前廊坊房地产市场可分为三大区域(广阳、安次、开发区)四大板块:开发区板块、安次板块、广阳板块以及中心城区板块,各板块间产品类型雷同,但由于项目位置及主打客户群体的区别,价格水平存在一定差异。
所属板块 价格水平 客户来源
开发区板块 高层均价6800-7000 主打北京外溢、投资客群
安次板块 高层约6800 主打市区及南部地缘性刚需客群
广阳板块 高层均价差距较大7000-8000,洋房9000  
主打廊坊本地改善客群
中心城区板块 9000-1000 多为综合体项目,主打市区改善及投资
l  从成交量看,2014上半年楼市遭受房贷紧缩、房地产限制性政策叠加捆绑的冲击,市场成交急剧萎缩,量价齐跌,但从数据上可看出廊坊市场并未受到影响,在其他城市"成交黯淡"的情形下独树一帜,逆势上扬。上半年共成交11276套,同比成交量涨幅达23.91%,5月份2683套的成交量更是创下近四年廊坊楼市单月历史新高。
l  从成交价看,2014上半年成交均价为6595元/平,较2013年同期上扬1.49%。纵观上半年月度成交均价走势,震荡明显,在3月中旬随着“京津冀协同发展”利好消息不断放出,廊坊楼市加速升温,短期内大批购房者涌入楼市,使得4、5月的成交量迎来爆发,在楼市回暖成交走高的同时,也带动了市场成交均价大幅度上扬,在4月达到高点6949元/平,同比涨幅14. 46%。
l  从成交产品及客源来看,廊坊楼市成交产品呈现两头热态势,90平米及以下低价中小户型产品,以及高端大户型楼盘受市场关注度增幅更高。成交面积在90平米以下房源达到5004套,占比达44.38%,较去年同期激增71%;同时一步到位的改善型需求量的增加使得上半年180平米以上、五室以上大户型成交量同比上扬186%, 正在成为市场上新崛起的"高效户型"。从而可以看出,廊坊整体市场需求正在发生结构性变化,开发商正在逐渐调整产品定位,以及推盘产品类型,以期把握市场主动。
【典型个案:孔雀城·大学里】

项目卖点 项目位于廊坊市区西北侧,紧邻京沪、京津高速,是廊坊距离北京最近的项目,地段优势明星,产品主打经济型刚需及经济型改善,产品定位及客户对位准确;
项目位置: 廊坊东方大学城内桐西路东侧
建筑类型: 联排、双拼、高层
户型区间及主力面积 高层产品一居47平米、二居70-80平米 、三居90-110平米 、四居130平米、 联排290-377平米
销售价格 高层6800,别墅7500-10000
销售情况 项目在售1-9#高层及384套联排、双拼别墅,高层主推7.9#约460套,其中160㎡大户型约66套,其余全部为经济型产品,十一期间去化约200套,月度去化高层约300套(8家代理);别墅产品2013年开始销售,东区别墅218套,剩余40套,2014年加推西区166套别墅,月度去化约20套;
客户来源 别墅产品:北京客户改善型多占比60%,廊坊占比35%,天津不到5%
高层产品:北京客户外溢型占比75% 剩下25%都是当地地缘性刚需客户;
 
【典型个案:K2京南狮子城】

项目卖点 3800亩超级大盘+k2地产品质保证+京台高速直达北京
项目位置: 廊坊市银河南路与南龙路交口西侧
建筑类型: 现阶段纯高层产品,后期项目涵盖别墅、洋房、高层、公寓等多种物业;
户型区间及主力面积 高层主力97两居,120三居
销售价格 均价7200,2013年5900-6300,年度涨幅约20%;
销售情况 项目一期一批次海棠苑组团在售,共计4028套房源,2013年初开盘,目前基本售罄,月均去化170套;
客群来源 北京客户30%,廊坊安次40%,广阳20%,剩余廊坊当地做生意的10%,
纯改善需求70%,其中客户自住兼投资能占20%;
2、       武清市场
    不同于亦庄、燕郊、香河等紧邻北京的东南板块,武清在交通距离上不占有优势,但作为北京第二圈层片区的武清,过去的一年,楼市经历了解除蓝印、迎接京津冀协同发展等政策的洗礼,在蓝印叫停,楼市全面遇冷的情况下,武清区的成交表现呈现了逆势回暖的态势。
    武清市场受益于京津一体化的政策,吸引了众多知名开发商进驻:远洋、恒大、世茂、保利、首创、住总、卓达等都已有项目或拿地在手,项目大都在几十万或百万大盘规模,市场整体供应量庞大竞争激烈。目前区域内板块大致可分为北部开发区板块(新城板块),下朱庄板块,河东板块,河西板块以及京津高铁板等块五大板块, 各板块间产品无明显差异,主流产品价格区间6000-8500元/㎡不等,
l  从成交量看,上半年去化12865套,去化面积122.49万㎡,环比2013年下半年上涨19.13%,环比上涨高达80.03%,成交量排名天津各区县第一,成功抓住“蓝印”政策的末班车实现上半年的快速去化,6月后蓝印时代津楼市理性回归,投资投机购房者骤降,市场成交量月均跌两成。
l  从成交价看,全年上半年成交均价为6614元/平,较2013年下半年同比下降3.96%,环比下降1.34%,呈现量升价跌的趋势,主要是由于2014年新入市体量较大,市场竞争激烈,迫使开发商不得不以价换量。
l  从成交产品及客源来看,上半年主要成交90㎡左右的经济小户型产品,集中在开发区及高铁沿线区域,以北京外溢客群为主占比65-70%,下半年集中成交在市区级下朱庄板块,投资需求被遏制改善需求显现,基本都是武清地缘性客户占比85%,少量北京和天津其它区域客户占比15%。
【典型个案:首创·国际半岛】

项目卖点 300万超级大盘规模+京津高速永乐口直达北京+国际知名黑利伯瑞学校
项目位置: 武清高村乡京津高速永乐站收费口前行300米
建筑类型: 涵盖类双拼别墅、联排别墅、花园洋房、高层住宅,先阶段在售高层及联排
户型区间及主力面积 在售高层全部86-95两、三居经济型产品,联排别墅主力户型面积为201-216平米,双拼别墅主力户型面积为240平米
销售价格 高层均价5800-6000,别墅均价12000, 总价190万元/套起
销售情况 项目在售西班牙组团高层及联排别墅,国庆加推联排23套左右,边户基本售罄,中间户型有少量剩余,别墅月均去化25套,相比去年月度去化少一半多,高层产品88平米两居通透性售罄,仅剩86两居纯南向及95三居产品在售,月度去化约80套;
客群来源 别墅北京改善型较多,占比65%,老带新占比20%,高层产品北京客户自住兼投资占65%,35%来自天津当地或周边投资客户,养老客户少;
 
3、       亦庄市场
从亦庄经济技术开发区概念的提出,亦庄新城便形成了“以业兴城,以城促业”的发展格局,产业与新城发展的相互作用,促进亦庄新城发地产业发展。从区域发展分析来看,开发区通过出台优惠政策和扶持鼓励,大量企业进驻和相关人群的进入,衍生出大量居住需求,地产需求亦呈多元化表现。
亦庄房地产板块可以划分为老城区、马驹桥、河西、路东、中央生态区五个板块。目前在售项目约30个,产品类型涵盖商住、高层、小高层、洋房、叠拼、联排等产品,价格水平受各版块发展进程及产品类型差异影响,价格梯度较大,从14000-55000元/㎡不等。
板块名称 产品类型 价格(万元/㎡) 特性
老城区 低密度 4-5.5 第一生活区,现已饱和
马驹桥 刚需及首改型 2.2-2.9 第二生活区
路东 刚需及首改型 2.4-2.8 交通便利,配套将逐步完善
河西 改善型 3.5-4.8 综合性居住新区,配套逐步完善
中央生态区 综合型 1.4 生态宜居,配套设施匮乏
l  从成交量看,受今年市场大势影响,有购房需求人群多处于观望期。据网易数据显示近半年亦庄区域成交套数为1431套,成交面积约为15.6万平米。 “十一”前首套房认购新标准及房贷优惠政策的出台,这一利好将带动第四季度成交,十一期间仅合生世界村项目,认购80套。
l  从成交价看,2014年9月亦庄区域成交均价为29469元/㎡,与去年同期相比基本持平。2014年四月达到峰值,成交均价为31597元/㎡,后受市场大势影响,亦庄区域整体多为以价换量,但效果并不明显。
l  从成交产品及客源看,主力供应产品为商住两用,面积区间约为40-80㎡;住宅产品中以刚需产品为主,面积区间80-110㎡两居至三居;首改型为辅面积区间为120-150㎡三至四居为辅;低密度产品以180-230㎡经济型墅质化产品为主。自2013年底首改型及改善型产品成交量逐步上升。成交客户主要亦庄地缘性刚需客户自住需求约占40-50%;CBD外溢客户自住兼投资需求占比约20%;其余为纯投资客户。
【典型个案:泰禾1号街区】

项目卖点 Loft层高4.5-6米、交通便利、自建配套齐全,(loft层高为4.5米;二期loft产品层高4.2米,利用局部错层实现4.5米层高。现推出顶层6米层高loft,利用设备层实现)
项目位置: 通州商圈与亦庄商圈交汇处 ,路东(台湖)板块
建筑类型: Loft
户型区间及主力面积 40-80㎡一至三居;主力户型为50㎡二居、64-69㎡三居
开盘时间 2013年12月28日首期开盘;2014年6月28日二期开盘
销售价格 30500元/㎡
销售情况 首期热销773套;二期开盘即销售461套,月均去化达100套(不含蓄客期)。7月,问鼎北京楼市新建商品住宅销售套数、销售金额“双料”冠军(除去自住型商品房),从而备受关注,首期热销773套;二期开盘即销售461套,月均去化达100套(不含蓄客期)。7月,问鼎北京楼市新建商品住宅销售套数、销售金额“双料”冠军(除去自住型商品房),从而备受关注。
客群来源 约80%为投资客户,其中投资兼自住型客户约占一半,客户来源多为朝阳、通州等地;约20%地缘性刚需自主型客户。

二期4.2米loft
 
【典型个案:亦庄金茂悦】
 
项目卖点 自然资源、品牌开发商、产品附加值
项目位置: 大兴亦庄南海子公园东南1000米 ,河西板块
建筑类型: 高层
户型区间及主力面积 100-188㎡三至五居;主力户型为132㎡三居、167㎡四居
开盘时间 2013年12月14日首期开盘,现至8月17日五期开盘
销售价格 38000元/㎡
销售情况 “河西三盘”中去化最优,月均去化约37套(不含蓄客期)。以10.51亿元、221套、30248.44平米成为亦庄区域成交金额、成交套数和成交面积的三冠王。8月17日五期开盘推出10#楼,宣传口径为开盘即售罄,实际去化约60%。实际剩余体量约为560套,约8.71万㎡。
月均去化约37套;
客户来源 改善型家庭为主,纯自住型需求,客户来源多为亦庄区域,部分为丰台